Một số bất cập, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc

TANDTC đang xây dựng Dự thảo Nghị quyết Hội đồng Thẩm phán hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thì việc phân tích các bất cập về loại hợp đồng này và có những đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật là thật sự cần thiết.

BLDS đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia. Tại Việt Nam, BLDS năm 2015 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24/11/2015, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 là một sự kiện pháp lý quan trọng, nội dung đổi mới mang nhiều đột phá trong tư duy pháp lý và trong tạo lập cơ chế pháp lý đồng bộ, thống nhất về điều chỉnh quan hệ dân sự, về địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý về cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân trong đời sống dân sự; ghi nhận, bảo vệ tốt hơn các quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của người dân; bảo đảm sự thống nhất trong việc áp dụng pháp luật dân sự; qua đó tạo cơ sở pháp lý bảo đảm hướng tới sự phát triển nhanh, bền vững về kinh tế, bảo đảm trật tự kỷ cương trong xã hội.

Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng áp dụng, xét xử nhận thấy quy định liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong BLDS còn tồn đọng nhiều bất cập, vướng mắc như: Về hình thức, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc; xác định thẩm quyền Tòa án giải quyết trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Theo quy định tại Điều 292 BLDS năm 2015 thì có 09 biện pháp bảo đảm thực hện nghĩa vụ và biện pháp đặt cọc là một trong số đó, mục đích chính của đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Hay nói khác hơn, hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) là hợp đồng phụ đi kèm nhằm để ràng buộc, bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chính (hợp đồng mua bán, chuyển nhượng…). Tuy nhiên, xoay quanh việc đặt cọc vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, dẫn đến việc lúng túng trong việc áp dụng xét xử cũng như trong giao dịch của các bên.

– Về nội dung HĐĐC

HĐĐC không quy định về hình thức, so sánh quy định về hình thức HĐĐC theo thời gian thì tại khoản 1 Điều 358 BLDS năm 2005 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”.

Khoản 1 Điều 328 BLDS năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Nhận thấy BLDS năm 2015 đã bỏ đi quy định về hình thức của HĐĐC, về lý thuyết thì đây là điểm mới mang tính chất tích cực vì giao dịch dân sự được hình thành dựa trên sự thỏa thuận, thiện chí, tin tưởng lẫn nhau nên pháp luật ngày càng hướng tới sự tự do trong các cơ chế thỏa thuận, tuy nhiên vẫn phải bảo đảm không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Nội dung tại khoản 2 Điều 2 dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc cũng quy định hình thức của việc đặt cọc được thể hiện qua lời nói, bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể. Tuy nhiên, trên thực tế việc không quy định cụ thể về hình thức đã dẫn đến việc lúng túng trong việc áp dụng, cũng như xác định tính đúng đắn của sự việc khi Tòa án thụ lý, xét xử.

Đề xuất: Để tránh rủi ro cho các bên khi tham gia giao dịch đặt cọc, tác giả kiến nghị sửa đổi quy định về hình thức của HĐĐC theo hướng quy định cụ thể “Việc đặt cọc giữa các bên trong giao dịch dân sự phải được lập thành văn bản”.

– Hiệu lực của HĐĐC khi các bên vi phạm nghĩa vụ

Việc thực hiện nghĩa vụ trong HĐĐC được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015, theo đó:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định trong việc phải giao kết, thực hiện hợp đồng chính, trường hợp một bên không tiếp tục thực hiện thì HĐĐC sẽ bị hủy và bên còn lại sẽ nhận được một khoản tương ứng theo nội dung thỏa thuận.

Tuy nhiên, đó là lý thuyết còn thực tế thì lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro đến từ việc thực hiện, hủy bỏ loại hợp đồng này. Cụ thể: Trong trường hợp HĐĐC được công chứng: Nếu bên mua vi phạm nghĩa vụ, không tiếp tục thực hiện việc mua tài sản thì người bán cũng khó có thể tiếp tục giao dịch đối với tài sản trên do khi công chứng thì HĐĐC đã được hiển thị trên hệ thống, phần mềm quản lý dữ liệu công chứng dẫn đến một số văn phòng công chứng từ chối việc công chứng các giao dịch tiếp theo để tránh phát sinh tranh chấp về sau. Để tiếp tục thực hiện giao dịch khác thì người bán chỉ có lựa chọn duy nhất là phải hủy HĐĐC đã công chứng trước đó.

Vậy, nếu bên đặt cọc không chịu hủy hợp đồng hoặc bên nhận cọc không thể liên lạc được với bên đặt cọc thì ngoài việc lựa chọn khởi kiện ra Tòa án, bên nhận đặt cọc có cách nào hủy HĐĐC không? Trường hợp các bên đã thực hiện nghĩa vụ phạt cọc theo giao kết của hợp đồng thì HĐĐC có mặc nhiên bị hủy bỏ hay vẫn phải tiến hành làm thủ tục công chứng để hủy hợp đồng?

Từ việc quy định về hiệu lực của HĐĐC không rõ ràng dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh cũng như lúng túng trong việc áp dụng của các bên khi tham gia giao dịch.

Đề xuất: Xây dựng thêm quy định tại Điều 3 dự thảo Nghị quyết và bổ sung thêm quy định về việc chấm dứt hợp đồng trong Luật Công chứng, cụ thể: “Đối với hợp đồng công chứng công chứng thì các bên trong hợp đồng có thể tự thỏa thuận về thời gian ký kết hợp đồng chính, hết thời hạn trên mà một trong các bên không thực hiện hợp đồng chính thì bên còn lại sẽ được quyền liên hệ với cơ quan công chứng để hủy bỏ hợp đồng công chứng. Các tranh chấp sau khi hủy bỏ hợp đồng sẽ được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền”.

– Về tố tụng

Trong vụ án tranh chấp về HĐĐC để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, thì việc xác định Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nơi có bất động sản hay nơi có địa chỉ bị đơn hiện nay vẫn còn nhiều quan điểm chưa đồng nhất. Cụ thể:

Quan điểm thứ nhất cho rằng, xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi bị đơn cư trú. Bởi, Điều 39 BLTTDS năm 2015 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản giải quyết. Có nghĩa là, khi giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng, thì xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nơi có bất động sản.

Còn trong trường hợp các bên chỉ tranh chấp hợp đồng (HĐĐC) thì cần xác định Tòa án giải quyết theo lãnh thổ chứ không phải nơi có bất động sản. Do vậy, căn cứ vào các quy định chung tại Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn.

Quan điểm thứ hai cho rằng, đối tượng trong hợp đồng các bên giao kết là quyền sử dụng đất, để có căn cứ giải quyết thì Tòa án phải thu thập chứng cứ để làm sáng tỏ các nội dung: vì sao không thực hiện được việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; việc không thực hiện giao kết hợp đồng đó có thuộc trường hợp bất khả kháng hay yếu tố khách quan hay lỗi của ai; cũng như tiến hành các thủ tục tố tụng như xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá… Như vậy, để việc xác minh thu thập chứng cứ được thuận lợi thì Tòa án thụ lý giải quyết trong trường hợp này là Toà án nơi có bất động sản.

Đề xuất: Giữ nguyên quy định tại Điều 7 dự thảo Nghị quyết: thẩm quyền giải quyết tranh chấp HĐĐC được thực hiện theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 của BLTTDS. Trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng HĐĐC vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở quy định tại điểm m khoản 2 Điều 39 của BLTTDS.