1/Xác định “hộ gia đình” sử dụng đất theo quy định của luật đất đai

Hộ gia đình là một chủ thể sử dụng đất phổ biến theo pháp luật đất đai hiện hành. Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Luật này cũng xác định, chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất. Dựa vào việc định danh về chủ thể hộ gia đình sử dụng đất và các quy định pháp luật có liên quan khác, để xác định tư cách thành viên của hộ gia đình sử dụng đất  thì phải đáp ứng cả ba điều kiện sau đây:

Thứ nhất, các thành viên hộ gia đình phải là những người có mối quan hệ thân thích. Cụ thể, xác định mối quan hệ thân thích này dựa vào việc tồn tại một trong ba mối quan hệ: Quan hệ hôn nhân; quan hệ huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng.

Thứ hai, các thành viên hộ gia đình có mối quan hệ thân thích này phải “đang sống chung” với nhau. Đây là điều kiện chưa rõ ràng của Luật Đất đai năm 2013, khiến cho việc xác định thành viên hộ gia đình trở nên phức tạp và khó khăn. Nhiều người tiếp cận điều kiện này tỏ ra khá băn khoăn rằng, quy định “tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” sẽ gắn với cả hai điều kiện “đang sống chung” và “có quyền sở hữu chung”, hay chỉ với điều kiện “đang sống chung”. Từ sự không rõ ràng này, khi có các tranh chấp liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất, nảy sinh các “suy diễn” khác nhau về tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất: (i) Các thành viên hộ gia đình “đang sống chung” tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất chung của hộ, tức là tại thời điểm hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; (ii) Các thành viên hộ gia đình “đang sống chung” tại thời điểm hộ gia đình tiến hành các giao dịch quyền sử dụng đất. Tất nhiên, ở phương diện hợp lý, cần phải hiểu là các thành viên hộ gia đình “đang sống chung” tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất chung của hộ mới chính xác. Từ cách hiểu đó, khi xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, sẽ không được loại trừ trường hợp thành viên của gia đình tách hộ (thành một hộ gia đình mới với các thành viên mới), tức là người đó vẫn là thành viên hộ gia đình sử dụng đất mặc dù đã tách thành hộ mới.

Thứ ba, các thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Luật Đất đất năm 2013 không xác định thế nào là quyền sử dụng đất chung của các thành viên hộ gia đình. Như vậy, khi hộ gia đình xác lập quyền sử dụng đất, cơ sở nào để xác định “quyền sử dụng đất chung” của từng thành viên? Nếu trường hợp con cái còn nhỏ và đất do cha mẹ tạo lập ra thì khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về sử dụng đất, có cần phải được sự đồng ý của con cái hay không? Vấn đề này khi đặt trong mối liên hệ với tên thành viên hộ gia đình trên sổ hộ khẩu và việc xác định mức độ hay khả năng đóng góp công sức tạo lập quyền sử dụng đất trở nên phức tạp.

Tuy nhiên, có rất nhiều rắc rối và nhiều hệ lụy xảy ra khi trên thực tế, thời điểm trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, pháp luật đất đai chưa có quy định rõ ràng về nội dung hộ gia đình sử dụng đất, gây khó khăn cho việc xác định hộ gia đình sử dụng đất.

Hộ gia đình với vai trò là chủ thể sử dụng đất được đề cập lần đầu tại Luật Đất đai năm 1993. Điều 1 Luật Đất đai năm 1993 nêu: “…Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 chưa nêu khái niệm hộ gia đình.

Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục kế thừa quy định tại Luật Đất đai năm 1993 và cũng vẫn chưa có khái niệm về hộ gia đình: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất là người sử đụng đất” (khoản 2 Điều 9).

2/ Xác định Hộ gia đình theo quy định của Luật cư trú

Theo Nghị định 51/CP ngày 10/5/1997 về việc đăng ký và quản lý hộ khẩu, “Cơ quan công an lập sổ hộ khẩu gốc theo khu vực dân cư của đơn vị hành chính hoặc nhà ở tập thể để phục vụ việc đăng ký, quản lý hộ khẩu. Mỗi hộ gia đình có một sổ hộ khẩu gia đình. Trong một nhà có nhiều gia đình ở thì mỗi gia đình được lập một sổ hộ khẩu gia đình riêng.”

Theo quy định của Luật Cư trú, “Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình. Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú. Trường hợp không có ng­ười từ đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đ­ược cử một ng­ười trong hộ làm chủ hộ. Những ng­ười ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu. Nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ ở hợp pháp thì mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu.”

Theo đó, bản chất của sổ khẩu được hiểu là giấy tờ quản lý hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo dõi nơi cư trú của người dân, trong một hộ gia đình của có thể có nhiều hộ khẩu khác nhau. Vì pháp luật đất đai ở giai đoạn trước năm 2013 chưa có quy định cụ thể hay hướng dẫn rõ ràng, mà trên thực tiễn, để xác định hộ gia đình sử dụng đất, các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương thường dựa vào sổ hộ khẩu (sổ ghi nhận đầy đủ thông tin về tất cả thành viên của một hộ gia đình có đăng ký trong sổ hộ khẩu) tại thời điểm giao đất làm tiêu chí để xác định tư

3/ Thực tiễn giải quyết vụ án Hộ gia đình có quyền sử dụng đất đối với Hộ gia đình ông Ngô Đình Đắc

Nguồn gốc thửa đất số: 29, tờ bản đồ số 01, diện tích: 398m², địa chỉ tại: Thôn Đoài, xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: L083515 do UBND huyện Đông Anh cấp ngày 25/12/1998; mang tên Hộ gia đình ông Ngô Ngọc Đắc, là của hộ gia đình cụ Ngô Đình Lượng (bố đẻ ông Đắc), cụ Lượng và các thành viên khác trong gia đình không tặng cho hay chuyển nhượng cho ông Đắc thửa đất trên.

Tại thửa đất này tồn tại hai hộ khẩu đó là: Hộ khẩu của gia đình cụ Ngô Đình Lượng và Hộ khẩu của ông Ngô Ngọc Đắc (hộ khẩu của ông Đắc được tách ra từ hộ khẩu của cụ Ngô Đình Lượng năm 1992 (theo xác nhận của Công an huyện Đông Anh ngày 07/12/2011 và xác nhận của công an huyện Đông Anh ngày 10/12/2021).  Theo hồ sơ tàng thư năm 1971 của hộ gia đình cụ Ngô Đình Lượng gồm có 12 nhân khẩu bao gồm (Cụ Ngô Đình Lượng và  cụ Đỗ Thị In  và những người con gồm: Bà Ngô Thị Sách; bà Ngô Thị Dư; bà Ngô Thị Giảng; ông Ngô Ngọc Đắc; ông Ngô văn Đỉnh; bà Ngô Thị Tuyết; bà Ngô thị Luyên). Sau đó ông Đắc lấy vợ là Bà Đặng Thị Chuyên sinh được 02 người con là (Ngô Thị Mai Hương và Ngô Kim Hoàng), năm 1992 tách hộ khẩu từ hộ khẩu của gia đình cụ Ngô Đình Lượng; Bà Ngô Thị Sách đã tách khẩu năm 2002; bà Ngô thị Luyên chuyển hộ khẩu tháng 7/1999, cụ In mất năm 2013.

Theo như cách xác định hộ gia đình có quyền sử dụng đất đã nêu ở các phần trước, thửa đất 29, tờ bản đồ số 01, diện tích: 398m², tại Thôn Đoài, xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội là tài sản chung của Hộ gia đình ông Ngô Đình Lượng (gồm toàn bộ những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình ông Lượng tại thời điểm được giao đất).

Cho đến thời điểm UBND huyện Đông Anh cấp GCNQSDĐ ngày 25/12/1997 cho hộ gia đình ông Ngô Ngọc Đắc, là có 09 nhân khẩu đang sinh sống tại thửa đất này, nhưng UBND huyện Đông Anh lại không xem xét một cách toàn diện đã ra Quyết định cấp Giấy Chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình ông Ngô Ngọc Đắc, loại trừ tất cả những thành viên có quyền sử dụng đất còn lại trong hộ gia đình Ngô Đình Lượng, điều này đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng, sâu sắc đến quyền lợi chính đáng của những thành viên này. Cụ thể:

 Ngày 10/12/2011, ông Ngô Ngọc Đắc, chị Ngô Thị Mai Hương và anh Ngô Kim Hoàng ký Hợp đồng ủy quyền cho bà Đặng Thị Chuyên. Đến ngày 18/01/2012, Bà Chuyên đã ký Hợp đồng thế chấp toàn bộ mảnh đất thửa số: 29 nêu trên để bảo lãnh cho Công ty TNHH Khởi Minh vay vốn Ngân hàng, nhưng không có sự đồng ý và chấp nhập của những người còn lại có tên trong hộ giá đình ông Ngô Đình Lượng. Hiện nay, Công ty Khởi Minh không còn khả năng thanh toán khoản nợ của mình với ngân hàng, các thành viên còn lại có QSDĐ mới biết rằng “đất nhà mình” đã bị đem thế chấp và đang bị ngân hàng tiến hành thủ tục xử lý tài sản bảo đảm, hoang mang và lo sợ sẽ mất đất, mất nhà một cách vô lý.

Chính Giấy chứng nhận QSDĐ mà UBND huyện Đông Anh cấp năm 1997 không xác định chính xác, loại trừ các thành viên khác trong hộ gia đình có QSDĐ là nguồn cơn của sự việc, trở thành căn cứ hợp pháp để bà Đặng Thị Chuyên có thể ký kết Hợp đồng thế chấp bảo lãnh cho Công ty Khởi Minh, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích chính đáng của những thành viên có QSDĐ khác.

Kiến nghị: Để tháo gỡ vướng mắc, đảm bảo căn cứ rõ ràng giải quyết tranh chấp, kiến nghị ra hướng dẫn giải đáp nghiệp vụ, thống nhất cách hiểu, các áp dụng pháp luật để xác định chính xác hộ gia đình (các thành viên trong hộ gia đình) có quyền sử dụng đất thời điểm trước khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, đảm bảo quyền lợi của từng thành viên trong hộ gia đình (có tên tại thời điểm giao đất nhưng đã tách hộ tại thời điểm thực hiện giao dịch có liên quan đến đất hoặc có tranh chấp xảy ra).

(Bài viết này thuộc về Văn phòng Luật sư Hoàng Phát, vui lòng trích nguồn khi sử dụng. Bài viết có thể được sưu tầm từ nhiều nguồn khác nhau. Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc. Mọi ý kiến thắc mắc về bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail luatsuhoangphat@gmail.com)