Dùng tài sản chung của hộ gia đình bảo lãnh vay vốn cho doanh nghiệp

Vụ án “Kinh doanh Thương mại”, tài sản chung của hộ gia đình bảo lãnh vay vốn của doanh nghiệp

Tôi là: Nhâm Thị Lan – Là luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Nguyễn Thanh T, là người đại diện theo ủy quyền cho những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng trong vụ án “Kinh doanh thương mại” giữa Ngân hàng TMCP LV và Công ty TNHH KM.

Thửa đất số 29, tờ bản đồ số 01, diện tích 398 m2 tại địa chỉ xã NH, huyện ĐA,TP. Hà Nội được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ngày 25/12/1997 đứng tên hộ gia đình ông Ngô Ngọc Đ. Nguồn gốc do ông cha để lại cho cụ Ngô Đình L và cụ Đỗ Thị I quản lý, sử dụng. Cụ L và Cụ I sinh được 4 người con (Ngô Ngọc Đ, Ngô Thị S, Ngô Thị T, Ngô Thị L). Anh Ngô Ngọc Đ là con trai trưởng nên ở trên thửa đất cùng hai cụ. Tại thời điểm đó, UBND huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hai cụ và 4 người con cùng với bà Đặng Thị C, 2 cháu Ngô Kim H và Ngô Thị Mai H là vợ và các con của ông Đ. Ngày 10/12/2011, ông Ngô Ngọc Đ, anh Ngô Kim H và chị Ngô Thị Mai H đã ký hợp đồng ủy quyền số 01627 tại VP công chứng để cho bà Đặng Thị C toàn quyền định đoạt tài sản trên. Bằng hợp đồng ủy quyền này ngày 18/01/2012 bà Đặng Thị C đã ký hợp đồng thế chấp thửa đất nêu trên để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty TNHH KM với Ngân hàng TMCP LV tại VP công chứng. Do đến hạn mà Công ty TNHH KM không thanh toán được khoản nợ, Ngân hàng đã làm việc với ông Ngô Ngọc Đ để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay như đã cam kết hoặc bàn giao tài sản cho Ngân hàng xử lý. Tuy nhiên ông Ngô Ngọc Đ không thực hiện nghĩa vụ trả nợ như đã cam kết. Ngày 14/04/2014 Ngân hàng TMCP LV đã bán khoản nợ của Công ty TNHH KM cho Công ty TNHH một thành viên quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam. Đến ngày 24/6/2019, Ngân hàng TMCP LV mua lại khoản nợ của Công ty TNHH KM. Đến ngày 01/9/2018, Ngân hàng TMCP LV viết đơn khởi kiện Công ty TNHH KM. Hộ gia đình ông Ngô Ngọc Đ được tòa triệu tập tham gia vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Ngày 29/6/2021, ông Nguyễn Thanh T (người đại diện theo ủy quyền của cụ Ngô Đình L, bà Ngô Thị S, bà Ngô Thị T và bà Ngô Thị L – những người tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan) có đơn yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án nhân quận BĐ xem xét 03 nội dung sau:

– Yêu cầu tuyên Hợp đồng ủy quyền số: 01627 ký ngày 10/12/2011 vô hiệu và hết hiệu lực pháp luật;

–  Yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp được công chứng số: 329.12 ký ngày 18/1/2012 do vô hiệu.

– Yêu cầu Hủy bỏ đăng ký giao dịch bảo đảm (ngày 18/01/2012) là Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số: 29, tờ bản đồ số 01, diện tích: 398 m2, số GCNQSDĐ: L00000 do UBND huyện ĐA cấp ngày 25/12/1997 tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Qua nghiên cứu hồ sơ vụ án tôi có ý kiến sau:

1/.  Yêu cầu tuyên Hợp đồng ủy quyền, số công chứng 01627 ngày 10/12/2011 hết hiệu lực pháp luật và vô hiệu.

Tại Điều 3 của Hợp đồng ủy quyền, số công chứng 01627 ngày 10/12/2011 các bên đã thỏa thuận “thời hạn ủy quyền là 05 năm kể từ ngày Hợp đồng này được công chứng hoặc được thay thế bằng một văn bản có giá trị pháp lý khác”. Do vậy, ngày bắt đầu Hợp đồng được tính từ ngày 10/12/2011 đến 10/12/2016 là ngày kết thúc thời hạn Hợp đồng ủy quyền. Khi đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ phải “giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích đã thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” (K5, điều 584 BLDS 2005 (hết hiệu lực từ 01/01/2017) và được tiếp tục quy định tại khoản 5, điều 565 BLDS 2015). Khi bên được ủy quyền (Bà C) chưa giao lại GCNQSDĐ cho những người ủy quyền (ông Đ, chị H, anh H) thì bên được ủy quyền (Bà C) có nghĩa vụ phải thực hiện các công việc để hoàn trả lại GCNQSDĐ cho bên ủy quyền dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Mặt khác, tại điều 2 Hợp đồng thế chấp, số công chứng 32912 ngày 18/01/2012 thỏa thuận về thời hạn thế chấp, thỏa thuận giữa bà Đặng Thị C (người được ủy quyền) về thời hạn đứng ra nhận bảo lãnh cho Bên vay đã vươt quá thời hạn được thỏa thuận khi nhận ủy quyền với Bên ủy quyền. Bởi lẽ, quy định thời hạn thế chấp sẽ kéo dài cho đến khi Bên được bảo lãnh hoàn thành nghĩa vụ thanh toán với bên ngân hàng. Nhưng nội dung ủy quyền lại không được thỏa thuận tại Hợp đồng ủy quyền, bản thân những người ủy quyền cũng không biết việc thỏa thuận giữa người được ủy quyền bảo lãnh tài sản vượt quá thời hạn. Nay Ngân hàng tiến hành khởi kiện Công ty TNHH KM phải có nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng. Nhưng đối với những người đã ủy quyền cho Bà C không liên quan đến nghĩa vụ phải thực hiện trong Hợp đồng Bà C thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty TNHH KM.

Mặt khác, việc ký Hợp đồng ủy quyền quyền số: 1627 ký ngày 10/12/2011, đối với đất hộ gia đình của ông Ngô Ngọc Đ với nội dung Bà C có quyền được thế chấp toàn bộ thửa đất số: 29, tờ bản đồ số 01, diện tích: 398m² cho ngân hàng là ko đúng quy định của pháp luật. Ngày 10/12/2011, ông Ngô Ngọc Đ, chị Ngô Thị MH và anh Ngô Kim H ký Hợp đồng ủy quyền cho bà Đặng Chuyên, đến ngày 18/01/2012, Bà C đã ký Hợp đồng thế chấp toàn bộ mảnh đất thửa số: 29 nêu trên để bảo lãnh cho Công ty TNHH KM vay vốn Ngân hàng, nhưng không có sự đồng ý và chấp nhập của 05 người có tên trong hộ khẩu ông Ngô Đình L là những người có quyền sử dụng và định đoạn thửa đất số: 29 tờ bản đồ số 1 là trái quy định của pháp luật.

Do vậy, Hợp đồng ủy quyền số công chứng 01627 ngày 10/12/2011 có cơ sở pháp lý để Tòa án có thẩm quyền xem xét tuyên vô hiệu và hết hiệu lực pháp luật, là hoàn toàn có sở đề nghị Quý Tòa chấp nhận.

2/. Yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp, số công chứng: 329 12 ký ngày 18/01/2012 tại Phòng Công chứng số 00 thành phố Hà Nội và yêu cầu Hủy bỏ đăng ký giao dịch bảo đảm là Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số: 29, tờ bản đồ số 01, diện tích: 398m², số GCNQSDĐ: L000000 do UBND huyện Đông Anh cấp ngày 25/12/1997 tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

a). Xác định nguồn gốc đất và những người có quyền sử dụng đất tại thửa đất số 29, tờ bản đồ số 01, diện tích: 398m² tại xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.

Những chứng cứ có trong hồ sơ vụ án có những tài liệu tôi xin trích dẫn sau:

(1). Theo xác nhận của UBND xã Nam Hồng tại Đơn xin xác nhận ngày 10/4/2022 của bà Ngô Thị T, kèm theo Biên bản xác minh ngày 23/4/2022. Thửa đất số 29, tờ bản đồ số 01, diện tích: 398m², địa chỉ tại: xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội được UBND huyện Đông Anh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: L000000, cấp ngày 25/12/1997, mang tên Hộ gia đình ông Ngô Ngọc Đ có nguồn gốc là “do cha ông để lại”

(2). Theo hồ sơ quản lý đất đai trước năm 1993 của UBND xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, Hà Nội thì cụ Ngô Đình L là chủ hộ sử dụng đất. Đến năm 1994, khi thực hiện kê khai để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Ngô Ngọc Đ là con trai trưởng của cụ Ngô Đình L đã đứng tên chủ hộ gia đình để thực hiện kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thửa đất này tồn tại hai hộ khẩu đó là: Hộ khẩu của gia đình cụ Ngô Đình L và Hộ khẩu của ông Ngô Ngọc Đ, hộ khẩu của ông Đ được tách ra từ hộ khẩu của cụ Ngô Đình L năm 1992 (BL số 360)

(3). Theo xác nhận của Công an huyện Đông Anh ngày 10/12/2021. Nội dung này cũng được ông Ngô Ngọc Đ trình bày “Bản thân tôi là con trai trưởng trong gia đình, gia đình đông người. Khi tôi lấy vợ về và sinh các con tôi, các cháu nhỏ để tiện sinh hoạt học hành. Tôi có tách thêm một sổ hộ khẩu cho thuận lợi” (BL 373).

(4). Theo hồ sơ tàng thư năm 1971 của hộ gia đình cụ Ngô Đình L gồm có 12 nhân khẩu bao gồm (Cụ Ngô Đình L và cụ Đỗ Thị I và những người con gồm: bà Ngô Thị S; bà Ngô Thị D; bà Ngô Thị G; ông Ngô Ngọc Đ; ông Ngô văn Đ; bà Ngô Thị T; bà Ngô Thị L), sau đó ông Đ lấy vợ là Bà Đặng Thị C sinh được 02 người con là (Ngô Thị MH và Ngô Kim H). Sau đó, bà Bà Ngô Thị S đã chuyển khẩu năm 2006; bà Nguyễn Thị T tách hộ năm 2002, bà Ngô Thị L chuyển hộ khẩu tháng 7/1999, (cụ In mất tháng 7/2013);

Năm 1992, ông Ngô Ngọc Đ cùng vợ bà là C, con là chị H tách hộ khẩu từ hộ khẩu của gia đình cụ Ngô Đình L, anh H nhập khẩu vào năm 1993 và năm 2014 chị H con ông Đ chuyển hộ khẩu (theo xác nhận của Công an huyện Đông Anh ngày 10/12/2021).

(5) Biên bản kiểm tra bản đồ địa chính thửa đất số 29, tờ bản đồ số 01 (BL: 422)

Từ những chứng cứ có trong hồ sơ vụ án tôi vừa viện dẫn nêu trên, chiếu theo khoản 29, điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Quy định này phù hợp với: Khoản 4, mục III Giải đáp một số vẫn đề nghiệp vụ số 01/2017/GĐ-TANDTC thì khi giải quyết vụ án dân sự mà cần xác định thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất thì cần lưu ý:

– Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

– Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Theo hồ sơ tàng thư năm 1971 của hộ gia đình cụ Ngô Đình L gồm có 12 nhân khẩu, hộ gia đình ông Ngô Ngọc Đ gồm có 04 người, được tách khẩu từ hộ gđ ông Ngô Đình L như tôi đã viện dẫn chứng cứ (nêu trên). Thời điểm năm 1997 cấp GCNQSĐ thì hộ gđ ông Ngô Đình L gồm có 05 người đang sinh sống trên thửa đất này gồm: Cụ Ngô Đình L, cụ Đỗ Thị I, bà Ngô Thị S, bà Ngô Thị T, Ngô Thị L và thực tế những người này vẫn sống trên ngôi nhà cấp 4 trên thửa đất này, cho đến nay ngôi nhà cấp 4 ông L vẫn sinh sống trên thửa đất này, nằm bênh cạnh căn nhà tầng của gia đình ông Ngô Ngọc Đ, cùng chung một thửa đất với Hộ gia đình ông Ngô Ngọc Đ.

Thứ ba: Xác định những người có quyền lợi được hưởng quyền sử dụng đất số: 29, tờ bản đồ số 01, diện tích: 398m² tại thời điểm cấp GCNQSDĐ gồm 09 người cụ thể sau: Cụ Ngô Đình L, cụ Đỗ Thị I, bà Ngô Thị S, bà Ngô Thị T, Ngô Thị L (trong sổ hộ khẩu cụ Lượng làm chủ hộ) và: ông Ngô Ngọc Đ, bà Đặng Thị C, chị Ngô Thị MH và anh Ngô Kim H (trong sổ hộ khẩu ông Đ làm chủ hộ).

Thời điểm năm 1992 hộ gia đình ông Ngô Ngọc Đ được tách khẩu từ hộ gia đình cụ Ngô Đình L, được chấp hành theo Nghị Định 51/CP của Chính Phủ ngày 10/5/1997. Điều 1 quy định như sau “ Đăng ký và quản lý hộ khẩu là biện pháp quản lý hành chính của nhà nước, nhằm xác định việc cư trú của công dân, tăng cường quản lý xã hội, giữ vững an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội”; và Điều 8 của Nghị định cũng nêu rõ “Cơ quan công an lập sổ hộ khẩu gốc theo khu vực dân cư của đơn vị hành chính để phục vụ quản lý hộ khẩu; Mỗi một gia đình có một hộ khẩu gia đình, trong một nhà có nhiều gia đình, thì mỗi gia đình được lập một sổ hộ khẩu gia đình riêng”.

Đối với hộ gia đình quyền sử dụng đất thì theo:  Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Hồ sơ vụ án thực tế cho thấy, nguồn gốc thửa đất đứng tên hộ gia đình ông Ngô Ngọc Đ có nguồn gốc của Hộ gia đình cụ Ngô Đình L, Hộ cụ Ngô Đình L mới là Hộ được nhà nước giao đất để sử dụng, đến năm 1997 nhà nước cấp GCNQDSDĐ cho Hộ gia đình ông Ngô Ngọc Đ, trong khi trên diện tích đất tồn tại 02 hộ khẩu cùng được sử dụng chung diện tích đất này, cho đến nay Hộ cụ Ngô Đình L vẫn sống tại căn nhà cấp 4 bên cạnh căn nhà 02 tầng của ông Ngô Ngọc Đ, trên diện tích thửa số 29, tờ bản đồ số 01. Việc ông Ngô Ngọc Đ được cấp GCNQDSDĐ cụ Ngô Đình L đồng ý để hộ gia đình ông Đ đứng tên. Nhưng không có nghĩa là hộ ông Ngô Đình L cho ông Hộ ông Đ được toàn quyền sử dụng và định đoạt thửa đất nêu trên.

Việc Ngân hàng TMCP LV cho vay vốn, không khách quan trong việc đi thẩm định tài sản là căn nhà cấp 4 gắn liền đất với thửa đất số: 29 đối với những người còn sống là cụ Lượng tại thời điểm cho vay là một thiếu sót. Chính vì lẽ đó mà Ngân hàng cũng phải chịu trách nhiệm về phần lỗi của mình đối với việc thẩm định tài sản cho vay.

Với tư cách là luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, tôi đưa ra một số ý kiến về hồ sơ vụ án, để Tòa án có thẩm quyền xem xét hồ sơ vụ án  một cách toàn diện, khách quan và đầy đủ để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên theo quy định của pháp luật.

Luật sư Nhâm Thị Lan – Văn phòng Luật sư Hoàng Phát

(Bài viết này thuộc về Văn phòng Luật sư Hoàng Phát, nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, vui lòng trích nguồn khi sử dụng. Bài viết có thể được sưu tầm từ nhiều nguồn khác nhau. Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc. Mọi ý kiến thắc mắc về bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail luathoangphat@gmail.com.)