Hạn mức công nhận đất ở đối với diện tích đất sử dụng từ trước năm 1980 là như thế nào?

Câu hỏi:

Bố mẹ tôi sử dụng mảnh đất 734m² tại Xóm Sào Nam, xã Xuân Hòa, huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An (nay là xã Vạn An). Nguồn gốc thửa đất do các cụ để lại từ năm 1928. Năm 1994 đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Năm 2022, bà nội tôi có đơn đề nghị hủy Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho bố mẹ tôi, sau đó UBND huyện ra quyết định hủy Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp năm 1994 cho bố mẹ tôi.

Sau đó, bố mẹ tôi và bà nội tôi đã hòa giải tại UBND xã, các bên đồng ý tách thửa đất thành 3 thửa, bà nội tôi một thửa và bố mẹ tôi 2 thửa và các bên làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.

Tuy nhiên gần đây, UBND xã Vạn An trả lại hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ của bố mẹ tôi với lý do: diện tích đất ở đã cấp năm 1994 có 200m2 đất ở, nay tách thành 3 thửa là không đủ diện tích đất ở, yêu cầu làm sổ chung cho toàn bộ 734m2 đất rồi mới tách thửa đất.

Trong Bản đồ 299, sổ mục kê, sổ địa chính đều thể hiện toàn bộ 734m2 đất là đất thổ cư.

Vậy Luật sư cho tôi hỏi: Hạn mức công nhận đất ở đối với diện tích đất mà gia đình tôi đang sử dụng là bao nhiêu? Toàn bộ diện tích đất của gia đình tôi có được cấp là đất ở không hay gia đình tôi phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất? Và bố mẹ tôi, bà tôi có thể xin cấp GCNQSDĐ cho 3 thửa theo biên bản hòa giải được không? Hay phải cấp GCNQSDĐ chung cho toàn bộ thửa đất rồi sau đó mới tách ra thành 3 thửa được.

Trả lời:

Đối với câu hỏi trên Luật sư có ý kiến tư vấn như sau:

Điều 137, 141 Luật đất đai 2024 quy định:

– “Điều 137. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

….

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.

…”.

– Điều 141. Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

1. Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác như sau:

a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn định hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;

b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;

2. Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:

a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;

b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;

….

5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

…”.

Tại điều 5 Quyết định 34/2024/QĐ-UBND ngày 30/9/2024 của UBND tỉnh Nghệ An, quy định như sau:

“Điều 5. Hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 và từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993

1. Hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993:

…

đ) Tại các huyện còn lại:

– Tại thị trấn: 200 m2.

– Tại các xã:

+ Các thửa đất bám đường Quốc lộ, tỉnh lộ: 200 m2;

+ Các vị trí còn lại: 300 m2.

2. Hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980: bằng năm (05) lần hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 1 Điều này.

Trường hợp thửa đất được tách ra sau ngày 18/12/1980 từ thửa đất có nguồn gốc sử dụng trước ngày 18/12/1980 thì tổng diện tích đất ở của các thửa đất sau khi tách thửa không quá năm (05) lần hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

Theo thông tin bạn cung cấp thì thửa đất gia đình bạn cung cấp có nguồn gốc do các cụ để lại, bản đồ 299, sổ mục kê, sổ địa chính đều thể hiện là đất thổ cư, do đó hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất của gia đình bạn là 734m² và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp biên bản hòa giải của gia đình bạn đã được cấp có thẩm quyền công nhận thì có thể xin cấp GCNQSDĐ cho 3 thửa đất. Trường hợp biên bản hòa giải chưa được công nhận thì phải xin cấp GCNQSDĐ chung cho toàn bộ thửa đất rồi sau đó mới tách ra thành 3 thửa.

Trên đây là tư vấn của Luật sư, gia đình bạn có thể liên hệ UBND xã để được hướng dẫn, cấp GCNQSDĐ.

Bài viết này của Luật sư, chỉ mang tính chất tham khảo, không sử dụng vào mục đích thương mại hoặc bất kỳ hình thức nào khác.

Tác giả: Ls. Hoàng Chung