Thất thoát nguồn thu NSNN ở nghĩa vụ tài chính khi được cấp Giấy Chứng nhận QSDĐ, QSH Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đơn giá thuê đất (mức tỷ lệ % giá đất) trên thực tế vẫn còn thấp so với mức thu tiền sử dụng đất, dẫn đến hạn chế nguồn thu và không khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả; không công bằng về nghĩa vụ tài chính giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay trên thực tế vẫn chưa đảm bảo sát với giá thị trường, gây thất thu cho ngân sách nhà nước từ đất. Mức giá đất trong bảng giá của các địa phương ban hành năm 2006-2007 phần lớn chỉ bằng 50% đến 60% giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Cá biệt có tỉnh giá đất tại những vị trí thuận lợi mà quy định chỉ bằng 30%-50% giá đất trên thị trường

Điều chỉnh quy hoạch sai thẩm quyền; sử dụng đất chưa đúng mục đích được giao, thuê đất hoặc không điều chỉnh giá đất khi hết chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất theo quy định, chênh lệch thời gian sử dụng và thời điểm tính tiền thuê đất,… đã dẫn đến việc tính chưa đúng, chưa đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Tình trạng nợ đọng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai theo quy định vẫn còn phổ biến.

Ví dụ:

Nhiều địa phương ban hành quyết định thu hồi đất khi dự án chậm triển khai sai thẩm quyền. Ví như tại Tp. Đà Nẵng: UBND quận Liên Chiểu tự giao đất cho 2 dự án đầu tư Trường Đào tạo du lịch và dịch vụ trên đất thuê 50 năm (20.438m2) từ năm 2009 đến nay chưa triển khai, UBND quận đã ban hành 2 quyết định thu hồi đất 2 dự án này không đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2003 và Điều 66 Luật Đất đai 2013 mà chưa đề xuất UBND thành phố rút giấy phép đầu tư theo đúng quy định.

Tại Ninh Bình, Thanh Hóa, Thái Bình, một số công ty, hộ dân sử dụng đất chưa đúng mục đích được giao, thuê đất nhưng các cơ quan có thẩm quyền chưa có biện pháp xử lý theo quy định. Một số đơn vị sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh hoặc diện tích sử dụng thực tế cao hơn so với hợp đồng thuê đất nhưng địa phương chưa lập bộ tiền thuê đất theo quy định.

Nhiều địa phương như Quảng Ninh, Quảng Ngãi, Đồng Nai,… chưa điều chỉnh lại đơn giá thuê đất đối với trường hợp hết chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất theo quy định; còn chênh lệch giữa thời gian sử dụng đất và thời điểm tính tiền thuê đất theo hợp đồng thuê đất dẫn đến thiếu tiền thuê đất phải nộp. Bên cạnh đó, nhiều dự án đầu tư điều chỉnh quy hoạch nhưng chưa xác định giá đất sau điều chỉnh quy hoạch để huy động vào ngân sách; xác định giá đất thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá hoặc giá khởi điểm đối với trường hợp giao đất qua đấu giá còn thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.

Nguyên nhân

Chính sách về giá đất còn những “khập khiễng”, giá đất năm sau thường biến động tăng hơn năm trước. Việc định hướng, dự báo, đánh giá khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm đúng mức và mang tính chiến lược, dài hạn (ít nhất là từ 3- 5 năm).

Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Luật Đất đai còn quá chung chung, các văn bản dưới Luật cũng chưa có hướng dẫn rõ nên các địa phương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất khác nhau; dẫn đến thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính tại các địa phương này cũng khác nhau – đây là nội dung vướng mắc nhất khi thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Việc xử lý đối với các dự án đã được giao đất, nhưng đến nay chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất rất phức tạp; do các dự án có quy mô lớn, công tác giải phóng mặt bằng qua nhiều năm, nay mới chính thức có quyết định giao đất hoặc bàn giao đất thực tế dẫn đến nếu phải xác định nghĩa vụ tài chính theo giá đất hiện nay thì số tiền phải nộp quá lớn vượt quá khả năng của DN, do nhiều dự án sau khi giải phóng mặt bằng đã thực hiện bán nhà, đất cho dân thông qua hợp đồng góp vốn… dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại.

Giải pháp

Thứ nhất, quan tâm đến định hướng, dự báo, đánh giá khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để có thể quản lý giá đất, tạo nguồn lực tài chính từ thu thuế và phí về đất đai.

Thứ hai, Xây dựng quy định rõ ràng về điều chỉnh đơn giá thuê đất, bảng giá đất cho phù hợp với thực tiễn và hướng dẫn chi tiết thực hiện.

Thứ ba, Quy định rõ ràng, hướng dẫn chi tiết trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất đồng nhất giữa các địa phương, để có thể xác định đúng các nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất phải hoàn thành.

Thứ tư, Có chế tài xử lý nghiêm các trường hợp không thực thi pháp luật, vi phạm pháp luật để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, chống thất thu, lãng phí và tham nhũng trong vận hành đất đai theo cơ chế thị trường.

Thứ năm, kiểm tra thường xuyên mục đích sử dụng đất, tiến độ của các dự án về đất,… để có thể xác định chính xác tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cần phải nộp theo quy định của pháp luật.

Việc quy định các khoản thu tài chính từ đất đai nhằm mục đích tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và là công cụ để nhà nước quản lý đất đai, điều tiết thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản. Xác định rõ các khoản thu ngân sách từ đất đai góp phần điều hòa thu nhập và thực hiện sự công bằng cho xã hội trong việc phân chia hợp lý các lợi ích từ đất đai, đặc biệt là quy định các chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính cho các đối tượng chính sách. Hoàn thành các khoản thu tài chính này là nghĩa vụ của mỗi người sử dụng đất, nó không chỉ đem lại lợi ích, thúc đẩy sự phát triển cho toàn xã hội mà còn đảm bảo sự công bằng, lợi ích của mỗi cá nhân.

Văn phòng Luật sư Hoàng Phát

(Bài viết này thuộc về Văn phòng Luật sư Hoàng Phát, vui lòng trích nguồn khi sử dụng. Bài viết có thể được sưu tầm từ nhiều nguồn khác nhau. Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc. Mọi ý kiến thắc mắc về bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail luathoangphat@gmail.com.)